Bestandshalter ab 3–5 Objekten
Wer Mieterträge regelmäßig reinvestiert oder Bestand ausbaut, profitiert massiv von der GmbH-Besteuerung. Die jährliche Differenz zur Privatentstrickung kann fünfstellig sein.
Immobilien · Frankfurt
Immobilien-GmbH in Frankfurt strukturieren.
Vermietete Immobilien im Privatvermögen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet — oft mit Spitzensteuersatz und Soli. In einer Immobilien-GmbH sinkt die effektive Belastung auf rund 15 % (Körperschaftsteuer plus Soli), bei erweiterter Kürzung sogar weiter. Wir bauen Immobilien-GmbHs, planen die Übertragung des Bestands und vermeiden Grunderwerbsteuer, wo Fristen es zulassen.
Für wen sich die Immobilien-GmbH lohnt.
Drei typische Konstellationen:
Privatvermögen mit Übertragungsabsicht
Direkte Einbringung in die GmbH löst rund 6,5 % Grunderwerbsteuer aus. Über den Umweg Personengesellschaft (GbR/KG → Formwechsel in GmbH) lässt sich das vermeiden — bei eingehaltener Sperrfrist.
Bauträger und Projektentwickler
Wer baut und verkauft, ist gewerblich — hier ist die Frage nicht ob, sondern wie strukturieren: Holding über Projekt-GmbHs, getrennte Risikosphären, Liquiditätssteuerung.
Was wir konkret übernehmen.
Vom Strukturkonzept bis zur eingetragenen, steuerlich sauber laufenden Immobilien-GmbH.
Struktur-Design
Vermögensverwaltend oder gewerblich, Einzel-GmbH oder Holding-Struktur, Familien-Pool oder Einzelgesellschafter — abhängig von Bestand, Plan und Generationenlogik.
Erweiterte Kürzung prüfen
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann die Gewerbesteuer auf Mieterträge fast vollständig entfallen lassen — wenn die Voraussetzungen exakt eingehalten werden.
Übertragungsplanung ohne GrESt
Einbringung über GbR oder KG mit anschließendem Formwechsel — bei sauber dokumentierter Sperrfrist nach § 6 GrEStG ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei.
Gründung und Anmeldung
Beurkundung, Handelsregister, Eröffnungsbilanz, Steuernummer, ggf. Bewertungsgutachten.
Vertragswerk
Gesellschaftsverträge, Mietverträge zwischen GmbH und Gesellschafter (Fremdvergleich!), Darlehensverträge bei Gesellschafterfinanzierung.
Laufende Begleitung
Buchhaltung, Jahresabschluss, Steuererklärungen, Begleitung von An- und Verkäufen.
Ablauf einer Immobilien-GmbH-Gestaltung.
Vier Schritte. Je nach Bestand und Übertragungsweg dauert das gesamte Setup 8 bis 16 Wochen.
Bestandsaufnahme
Welche Immobilien, welche Werte, welche Finanzierung, welche Mieter, welche Übertragungsabsicht.
Strukturentwurf
Vermögensverwaltend vs. gewerblich, erweiterte Kürzung prüfen, GrESt-Weg, Sperrfristen.
Umsetzung
Beurkundungen, Anmeldungen, Übertragungen, Eröffnungsbilanz, Bewertung.
Laufende Begleitung
Buchhaltung, Jahresabschluss, jährliche Strukturprüfung.
Welche Unterlagen wir brauchen.
- Übersicht aller Immobilien (Adresse, Größe, Verkehrswert)
- Aktuelle Grundbuchauszüge
- Kaufverträge / Anschaffungsbelege
- Finanzierungsunterlagen, Darlehensverträge
- Bestehende Mietverträge
- Bilanzen und Steuererklärungen der letzten drei Jahre
- Bewertungsgutachten, falls vorhanden
- Etwaige bestehende Gesellschaftsverträge
- Übersicht zu Erhaltungs- und Modernisierungsplänen
- Familienkonstellation und Übertragungsabsicht
Typische Stolperfallen.
Die Fehler, die wir am häufigsten korrigieren.
GrESt-Sperrfrist § 6 GrEStG übersehen
Wer die Personengesellschaft zu früh in eine GmbH umwandelt, löst rückwirkend Grunderwerbsteuer aus — oft mehrere zehntausend Euro.
Erweiterte Kürzung verloren
Schon kleine Tätigkeiten wie eigene Bauleistungen oder Beteiligung an Projekt-GmbHs können die erweiterte Kürzung kippen. Folge: volle Gewerbesteuer.
Fremdvergleich bei Mietverträgen
Mietet die GmbH vom Gesellschafter oder umgekehrt: Verträge müssen drittüblich sein, sonst verdeckte Gewinnausschüttung.
Verkennen der gewerblichen Schwelle
Wer kauft und innerhalb von rund 10 Jahren wieder verkauft, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler — mit weitreichenden Konsequenzen.
Häufige Fragen.
Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Faustregel: ab einem Bestand, der jährliche Mieteinnahmen über etwa 50.000 € generiert, oder ab einem Bestandsaufbau über mehrere Jahre. Der eigentliche Wert liegt jedoch im Effekt: Im Privatvermögen werden Mieten mit dem persönlichen Spitzensteuersatz besteuert (rund 45 % plus Soli), in der GmbH mit rund 15 % Körperschaftsteuer plus Soli plus Gewerbesteuer — die mit erweiterter Kürzung fast vollständig wegfallen kann.
Kann ich Immobilien aus dem Privatvermögen ohne Grunderwerbsteuer in die GmbH übertragen?
Direkt nicht — direkte Einbringung löst rund 6,5 % Grunderwerbsteuer aus. Aber über den Umweg einer Personengesellschaft (GbR/KG) mit anschließendem Formwechsel in die GmbH ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei, wenn die Sperrfrist von fünf Jahren eingehalten wird (§ 6 GrEStG). Die Sperrfrist soll laut Gesetzgeber möglicherweise auf zehn Jahre verlängert werden — entsprechend früh sollten Gestaltungen aufgesetzt werden.
Was ist die erweiterte Kürzung?
Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bleibt der Gewerbeertrag aus reiner Vermietung und Verwaltung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer ausgenommen. Bei einer ausschließlich vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH sinkt die effektive Belastung auf rund 15 % Körperschaftsteuer plus Soli — eine erhebliche Differenz zur normalen GmbH-Besteuerung. Die Voraussetzungen sind allerdings streng auszulegen.
Welche Rechtsform ist sinnvoll: GmbH, UG oder GmbH & Co. KG?
Für Vermietung in der Regel eine GmbH (Stammkapital 25.000 €) oder UG (mit Thesaurierungspflicht). Eine GmbH & Co. KG ist seltener, aber bei gewollter Einkünftezurechnung an natürliche Personen oder Familienkonstellationen mit Pflichtteilsthemen eine Option. Wir wählen die Rechtsform nicht aus dem Lehrbuch, sondern aus Ihrer konkreten Situation.
Erstgespräch zur Immobilien-GmbH.
30–45 Minuten Erstgespräch. Wir hören uns Ihren Bestand und Ihre Pläne an und sagen, ob und wie sich eine Immobilien-GmbH für Sie rechnet.
Erstgespräch vereinbaren oder direkt anrufen: +49 211 238 551 36